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- 투자이민 사업개요
American life inc.는 클럽이민(주)의 미국 Seattle SODO 투자프로그램 파트너입니다.
- Seattle SODO 지역의 투자 기회
- 시애틀 다운타운의 남쪽에 바로 인접되어 있는 지역 (SODO 지역이라고 합니다.)의 오래된 산업용 부동산을 취득합니다.
- 투자자의 수익을 위하여 상업을 목적으로 하는 임차자에게 triple-net 조건으로 적절한 임대료 수준에 임대할 수 있도록 부분적 개량작업을 합니다.
- 복합적인 용도로 부동산을 개발사용하고자 하는 개발업자들에게 부동산을 판매하기 위하여 확보한 부동산을 4년에서 10년 정도 보유합니다.
- 거주, 상업, 엔터테인먼트, 사무실,산업 등 복합적 용도의 사용은 부동산의 최유효이용을 표방하여 투자자들에게 최고의 수익을 안겨 드립니다.
- 투자 후 자본 이득의 가능성
산업적인 용도에서 복합적인 용도로 부동산 사용 용도가 변천하고 있는 SODO 지역은 덴버의 Coors Field나 샌프란시스코의 South of Market Street과 같은 복합 용도로의 대도시 허브지역으로 변모를 꾀하고 있습니다. 산업적인 복합용도로의 이행은 토지의 엄청난 가치증가로 인하여 이익창출의 기회를 제공합니다. 아래의 투자회수 전략을 참조하세요.
American Life Inc. Inc.가 설립되기 전인 1990년, 회사의 경영진이 될 주요 구성원들은 고성장의 가능성을 지닌 지역으로 SODO 지역을 선정하고, SODO 지역의 부동산을 취득하여 상당한 시장점유율을 확보하기 위해 자본을 조달하고 회사를 설립하였습니다. 총 550 에이커에 이르는 SODO 지역의 대략 60%는 정부 기관이 소유하거나 이용하고 있습니다. American Life Inc. Inc.는 SODO 지역의 민간 개발이 가능한 220에이커 중 대략 8% 에 해당하는 18에이커의 부동산에 대한 소유권 또는 임차권을 보유 관리하고 있습니다.
SODO 지역은 현재 자본 투자의 열기가 고취되고 있는데 그 주요한 프로젝트에는 Safeco Field(시애틀 매리너스의 홈구장), 시애틀 시호크스의 새로운 풋볼 경기장, 새로운 전시센터 그리고 중요 운송시스템의 업그레이드가 포함됩니다. 자동차 운송 시스템의 업그레이드를 위해 고속도로 5번과 90번을 남1번가와 남 4번가까지 연장하고, 99번 고속도로와 서(西)시애틀 고속도로를 업그레이드 합니다. 대량 운송시스템의 업그레이드를 위해선 새로운 통근열차와 모노레일이 건설될 것입니다. 2007년까지 완공을 목표로 하고 있는 이와 같은 프로젝트들은 SODO 지역을 Puget Sound 지역 운송 시스템의 중추 지역으로 만들어 줄 것입니다.
SODO는 미래 성장을 수용해낼 수 있는 최고최적의 위치를 제공하고 있습니다. 시애틀 지역은 산맥으로 둘러싸이고 강의 거대 중심 줄기가 흐르고 있어 개발과 운송시스템에 많은 한계를 지니고 있는 지역입니다. 그 결과, 부동산 시장에서는 접근이 편리한 위치에 대한 프리미엄이 발생하였고, 또한 지속적인 시애틀 지역의 시애틀에서 유일하게 중심부에 위치한 산업지역인 SODO 지역을 산업적인 용도에서 복합적인 용도로 변화되도록 압력을 가중시키고 있습니다.
이로인해 거주공간 없이 주로 산업적인 용도로 사용되던 SODO 지역은 현재 대 규모 사무공간, 소매 기능과 거주 기능을 함께 갖춘 복합용도지구로 변화하고자 하는 주목할만한 동인이 존재합니다. 스타벅스, 보잉, 아마존 등의 회사가 이미 상당부분 자신들의 사무 공간을 SODO지역에 위치시키고 있으며 Sears, Costco, Home Depot와 Office Max 등의 주요 소매업자들도 그렇습니다.
시애틀 항과 많은 시애틀 시의회 대표자들은 SODO 지역의 복합 용도 사용에 대하여 공식적으로 지지를 하고 있습니다. 물론 용도지구 변경의 보장은 없습니다. 그러나, SODO의 적절한 입지조건은 용도지구를 변경하지 않으면 계속해서 토지가격 과 임대료의 상승을 초래할 것입니다. 또한, 단순한 거주지역의 확대는 지가 상승을 가속화시킬 뿐입니다.
- 안정적 수익의 흐름
시애틀 다운타운 남쪽에 위치한 SODO 지역은 최적의 입지조건과 시애틀 경제의 성장으로 인해 많은 회사들을 이 지역으로 유인하고 있습니다. 동시에 정부는 자본 및 운송 인프라 프로젝트를 위하여 SODO지역의 상당 규모 의 토지와 건물을 수용하고 있습니다. 이로 인한 건물의 감소는 수요 증가와 공급 감소를 초래할 것입니다.
SODO 지역의 창고 임대료는 시애틀 다운타운과 지역 운송 인프라로부터 멀리 떨어진 지역의 창고 임대료보다 높게 형성되어 있습니다. 지난 20년동안 SODO 지역의 임대료는 시애틀 남부 산업지역의 임대료 평균 상승률인 3%보다 높은 평균7% 정도의 비율로 해마다 상승되어 왔습니다. 이 점을 고려하여 American Life Inc. Inc.의 경영진은 투자자가 미래의 임대료 수입 증가를 추정하고자 할 때 연간 임대료 상승율을 보수적으로 3-5%로 가정해도 좋을 것으로 믿고 있습니다.
American Life Inc.는 최상의 서비스 제공이 건물 임대를 유지하게 한다고 믿고 있습니다. 회사는 임차인이 임차를 고려할 때부터 최종적으로 입주하기까지 직접적인 도움을 드리고 있습니다.
일반적인 부동산관리 서비스 외에 American Life Inc.는 임차자들에게 무료로 공간 활용 계획을 제공하고 임대공간 개조를 위한 융자를 이용하실 수 있는 편의도 제공하여 드립니다.
사용공간을 늘리거나 바꾸고자 할 때에도 다른 불이익없이 American Life Inc.의 건물 가운데에서 임대공간을 재조정할 수 있습니다. 만족스런 서비스를 받은 임차인의 추천은 새로운 사업의 최고의 원천입니다.
비용이나 서비스의 수준이 투자자의 수익에 영향을 미치는 것을 막기 위해 모든 임차인들은 "triple-net lease"(임차인이 임차 부동산의 세금,공과금,모든 운영비를 내는 임대계약)계약서에 서명하시게 됩니다. 이 계약하에서 건물의 모든 운영비용은 임차인에게 부과됩니다.
- 투자회수 전략과 옵션
American Life Inc.의 경영진들은 SODO 지역이 산업적인 용도에서 복합적인 용도로 용도 변경될 시기를 2007년 이전으로 보고 있습니다.
건물의 가치는 무시하고 현 재 지가는 평방피트당 대략 60달러 정도입니다. 그러나, 복합용도지구인 다운타운 북부 지역의 토지는 개발업자들에게 평방피트 당 150-200달러의 가격에 팔리고 있습니다. 용도 변경이 없더라도 SODO 지역의 지가는 최적의 입지조건과 소득수준의 향상으로 지속적인 상승을 보이겠지만 용도 변경을 가정했을 때만큼 상승하지는 않을것 입니다.
회사의 경영진들은 이 지역의 부동산 보유 기간을 최소한 2007년까지로 보고 있습니다. 2007년은 고속도로 확장 공사가 마무리되는 시기이고 경전철와 모노레일 공사가 끝날 것으로 예상되는 2009년보다는 2년 빠른 시기입니다.
용도 변경 여부에 상관없이 투자회수전략과 옵션은 다음과 같습니다.
- 대규모 부동산 개발업자나 부동산 투자신탁에 대한 판매
- 복합적 사용 용도를 지닌 캠퍼스의 개발
- 공개시장에서 거래되는 부동산 투자신탁 상품의 개발
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